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王磊 律师
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地区:上海- 上海市
律所:上海浩锦律师事务所
  • 专长领域:商品房买卖 二手房买卖 离婚房产 房产继承 拆迁安置 房产租赁 法律顾问
  • 联系地址:宝山区共和新路5000弄6号1608室
  • 执业证号:13101201410809069
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  • 律师简介:上海浩锦律师事务所副主任,上海律师协会荣誉会员,中华律师协会荣誉会员,申法律师网首席律师,申法律师团队创始人,资深房产处理专家,宝山区公益律师。
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购房者在购房过程中享有什么权利?
发表时间:2018-10-12     阅读次数:     字体:【

1、缔约知情权。
(1)获得出卖人相关信息的权利(营业执照和开发企业资质等级等)。
(2)要求出示有关达到商品房销售条件的有关资料和许可证的权利。
(3)获得商品房规划、设计有关信息的权利。
(4)获得商品房建设施工有关信息的权利。
(5)获得作为合同标的物的商品房质量、面积、环境等的有关信息的权利。
(6)获得商品房权利状态的有关信息的权利。
(7)获得商品房有无法律禁止转让情形的权利。
(8)被明示有关商品房销售法律法规的权利。
2、平等协商权。
(1)验证签约主体权。
(2)检查销售条件权。
(3)要求依法销售权。
1)不得一房两卖。
2)不得返本销售。
3)不得售后包租或变相售后包租(针对未竣工商品房)。
4)不得拆零销售。
3、自主选择权。参照消费者权益,作为购房者,有权自主选择提供商品房的开发者,自主选择购买具体哪套商品房,自主决定购买或者不购买。在自主选择商品房时,有权进行比较、鉴别和挑选。
4、公平交易权。参照消费者权益,作为购房者,享有公平交易的权利。在购买商品房时,有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件,有权拒绝经营者的强制交易行为。其中,公平议价权包括: (1)计价方式协商权。按套(单元)计价或按套内建筑面积计价或按建筑面积计价。
(2)计价方法协商权。单价计价或总价计价。
(3)价格构成明确权。
5、全面协商权。购房者有权要求与开发商就商品房买卖相关的事宜全面地进行协商,要求商品房买卖合同条款完备全面。
6、依法强制约定权。
(1)有权依法要求将开发商广告或宣传资料的明示事项在合同中约定。
(2)有权要求按照根据不同的计价方式约定法律法规要求应当约定的事项。
1)按套(单元)计价或者套内建筑面积计价的,应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
2)按套(单元)计价的预售房屋,应当附上所售房屋平面图,并标明详细尺寸,约定误差范围。
3)按套内建筑面积或者建筑面积计价的,应当载明合同约定面积与产权等级面积发生误差的处理方式。
4)按建筑面积计价的,应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积,并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积和套内建筑面积均发生误差的处理方式。
(3)商品房销售管理办法规定的应当写进合同的13项内容。
7、预售合同备案权。商品房预售合同必须到房地产主管部门备案。
8、追究缔约过失责任权。当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:(一)假借订立合同,恶意进行磋商;(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三)有其他违背诚实信用原则的行为。
9、认购保障权。现实中购房者往往以认购书、预订书等形式认购商品房,但很多认购书、预订书中的定金条款被“异化”,使认购人的认购权益得不到保障。
10、变更合同权。当事人协商一致,可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。因购房者重大误解订立的,在订立合同时显失公平的,或者被开发商以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使购房者在违背真实意思的情况下订立的合同,购房者有权请求人民法院或者仲裁机构变更合同(也可以撤销合同)。
11、规划、设计变更获知权。开发商不得擅自变更规划和设计。经规划部门批准规划变更或经设计单位同意设计变更,开发商应当在10日内通知买受人。
12、规划、设计变更退房权。已通知的,购房者可在15天内决定是否退房;未通知的,可退房而无明确的时间限制。
13、合同履行抗辩权。
(1)后履行抗辩权:当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求。
(2)同时履行抗辩权:当事人互负债务,没有先后履行顺序的,应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求。
(3)先履行抗辩权和依法中止履行合同权:应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有经营状况严重恶化,转移财产、抽逃资金,以逃避债务,丧失商业信誉,有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形的,可以中止履行合同。
14、要求依约按期交房权。开发商应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。
15、依法依约自行验收权。购房者有权按照法律规定和合同的约定全面自行检验商品房。有权要求出具工程通过竣工验收、综合验收有关资料,有权要求出具实测面积资料,有权自行到现场按照合同约定检验商品房。
16、要求提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的权利(针对住宅商品房)。
17、要求质量保修权。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题,开发商应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。
18、要求协助办理产权变更和登记手续的权利。
19、依法委托重新检验工程质量的权利。买受人认为主体结构质量不合格的,可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。
20、依法解除合同权。当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。有下列情形之一的,当事人可以解除合同:因不可抗力致使不能实现合同目的;在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;法律规定的其他情形。今年6月开始实施的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称《解释》)中具体明确了9种情形可以解除合同。

 
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