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王磊 律师
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地区:上海- 上海市
律所:上海浩锦律师事务所
  • 专长领域:商品房买卖 二手房买卖 离婚房产 房产继承 拆迁安置 房产租赁 法律顾问
  • 联系地址:宝山区共和新路5000弄6号1608室
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浦东房产律师:房屋过户前,开发商公司注销了怎么办?
发表时间:2020-09-17     阅读次数:     字体:【

房屋过户前,开发商公司注销了怎么办?

最近办理了两件案件,很是典型。购房者(委托人)签订商品房预售合同之后,在过户前开发商公司注销,导致自己没办法把房屋过户到自己名下。这两例案件均与非沪籍人员的购房资格有关。两位委托人在与开发商签订房屋预售合同时,不具有资格或签订合同后丧失购房资格。在重新获得了购房资格后,开发商已经注销了。购房者去不动产交易中心要求过户,因原先的预告登记和商品房预售合同的出售方的注销的原因,无法提供所需材料,无法办理过户手续。只能选择通过诉讼维权。

而提起诉讼,要有明确的原告被告,原告是购房者,没有问题。被告谁呢?开发商?根据合同的相对性,没问题。但问题是,开发商注销了。好比是一个人,死了。死人不是人,也不具有民事主体资格。那注销的公司,同样也不再是公司,不再享有法人资格。也无法参与诉讼。是不是本案就无法继续了呢。不是,我们通过调取开发商公司的内档材料发现,公司注销清算报告上有股东的承诺,在清算完毕后,股东愿意在法律规定的范围内继续承担责任。那么好了,所有的股东就可以作为被告了,解决了被告的问题。解决了被告的问题,其实这个案子基本上就解决了。根据笔者的经验,法庭上基本上股东都愿意配合过户,只是囿于客观原因无法办理而已。而大多数购房者在被告表示愿意配合过户的情况下,也不会有过多的纠缠。

于是,我们便收集相应的证据进行诉讼,法院也支持了我们的诉请。

最后,再谈一下过户的流程。因为上述两个案子,一个结果是出了个调解书,一个是出了个判决书。其实两个案子作为被告都是愿意配合办理过户的。但实践中存在一个问题,不是股东想配合就能配合的。出具调解书的法官,第一次处理类似的案件,在处理案件的过程中,存在不严谨的地方,认为原被告双方配合就能够在不动产交易中心办理过户。可现实情况是不动产交易中心,对于调解书判决书在没有法院执行部门协助执行通知的情况下,是不能够径自依据调解书和判决书来办理过户的。所以,无论是判决书亦或者是调解书,拿到之后,仍然要申请法院进行强制执行,不动产交易中心依据协助执行通知才可以办理过户。

下面我们关联个法条:

  《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(二)》20条第二款的相关规定

第二十条 公司解散应当在依法清算完毕后,申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记,导致公司无法进行清算,债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东,以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的,人民法院应依法予以支持。
  公司未经依法清算即办理注销登记,股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任,债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的,人民法院应依法予以支持。


 
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