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首席律师

王磊 律师
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地区:上海- 上海市
律所:上海浩锦律师事务所
  • 专长领域:商品房买卖 二手房买卖 离婚房产 房产继承 拆迁安置 房产租赁 法律顾问
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  • 律师简介:上海浩锦律师事务所副主任,上海律师协会荣誉会员,中华律师协会荣誉会员,申法律师网首席律师,申法律师团队创始人,资深房产处理专家,宝山区公益律师。
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动迁中“居住困难”的认定标准
发表时间:2017-03-10     阅读次数:     字体:【

案情介绍

  上海市静安区某处公有住房的承租人为刘海,房屋内的户口包括刘海妻子女儿三口,还包括刘海的哥哥刘文嫂子蒋玉英侄子蒋凡,另外还有刘海的妹妹刘琦共计7个户口在该房屋内。该房屋原系刘海、刘文和刘琦的父母早年购买的租赁房屋,原来的承租人是父亲,父亲去世后承租人变更为了刘海。父母在世时该房屋一直由父母居住,父母去世后房屋该房屋一直处于空关状态。2013年该房屋被列入征收范围,刘海代表该户与动迁公司签订了征收补偿安置协议书,签约后7人对于动迁补偿利益的分配问题迟迟不能协商一致,后诉诸法院,在法院审理过程中经过调查了解到下列事实。

  1、刘海一家三口曾经受配过闵行区某福利房屋,受配人包括刘海和他的妻子和女儿三人,受配房屋建筑面积为54平方米。

  2、哥哥刘文和嫂子蒋玉英及侄子蒋凡曾经在蒋玉英的父亲的公房动迁中领取过动迁款18万元,并且用该动迁款18万元另加部分款项购置一套58平方米的商品房。

  3、妹妹刘琦没有资料显示享受过拆迁利益。

  在法院审理过程中各方对上述事实均与认可,并且一致认可刘海家除了刘海可以享受外,其妻子和女儿不能享受本次动迁,刘琦可以作为共同居住人。各方争执的焦点问题是刘文、蒋玉英以及儿子蒋凡三人是否可以作为共同居住人的问题。

  对此刘海方认为:刘文蒋玉英享受过拆迁安置补偿,并且也已经用该动迁款购买了他处房屋,属于他处有房范畴,因此不属于本次动迁的共同居住人,而蒋凡一直未在该房屋内居住过,属于空挂户口不能享受。

  刘文方认为:自己三口享受过拆迁安置,但是获得动迁款仅为18万元,按照当时购买的房屋的价格计算,18万元购买的房屋建筑面积为41平方米,根据本基地的《征补方案》,人均建筑面积低于15平方米属于居住困难,因此三人中至少有一人应该属于本案共同居住人。

  双方争执不下,后人民法院对本案进行了宣判。

  判决结果

  人民法院经过审理认为刘文、蒋玉英、蒋凡三人他处享受过拆迁安置待遇,属于他处有房的范畴,其以该动迁款购买了他处住房,显然属于已经享受了国家福利性质的住房利益,且并不低于法定最顶标准,不属于居住困难的情况,因此判决刘文、蒋玉英和蒋凡无权分割此处动迁补偿款。

  律师评析

  动迁款分割案件中焦点问题一直是共同居住人的认定问题,我们之前的文章中不止一次提到了关于上海市政府71号文,关于共同居住人的认定标准问题。本文着重与大家分析其中“虽然他处有房但是居住困难的除外”中的“居住困难”的认定标准问题。

  《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》第三条规定“他处虽有住房但居住困难的情况,是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。这里所指的他处房屋的性质,仅限于福利性质取得的房屋,包括原承租的公有房屋、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房,房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房,公房被拆迁后所得的安置房(包括自己少部分出资的产权安置房),以及按公房出售政策购买的产权房等”。

  先要说明的是该规定虽然制定背景是旧的拆迁条例时代,但是目前依然是人民法院处理动迁款分割案件中引用率最高的司法解释,这里面有“他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况”一句更是频繁出现在人民法院的判决书中,但是却一直没有一个规定对于“法定最低标准”再进行解释和说明,人民法院的判决引用也是到此为止,也没有说明到底是多少面积为法定最低标准。如果仔细查询也很难发现上海有具体的“住房面积法定最低标准”的界定。这又给我们处理动迁款分割案件带来了麻烦。但是值得一提的是这里的法定最低标准显然不是《征补方案》中人均建筑面积22平方米或者人均建筑面积15平方米的居住困难户认定标准。目前我们代理的所有动迁款分割案件中均没有哪个人民法院以上述标准作为“法定最低标准”处理案件。

  如果不是上述标准,那么这里的法定最低标准应该以何种为依据呢?既然我们没有看到明确的司法解释或者法律规定,我们也只能是根据代理经验与读者进行分析。

  已经失效的《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法》第12条规定“本办法所称的“居住困难”,是指符合申请廉租住房的居住面积标准。”尽管该条文随着征收补偿条例的落地归于失效,但是在很长一段时间内该《认定办法》一直是人民法院认定同住人的重要标准,虽然目前该办法已经失效但是其中的居住困难的认定标准是可以给我们一个重要参考的。而实践表明,这一标准的参考价值还是很高的。

  根据该标准居住困难也就是法定最低标准如果是以廉租房的申请标准为基础也是有道理的,廉租房属于保障性住房,适用的对像就是家庭贫困的居住困难户,而且确定的标准也是满足居住的最低标准显然更加符合“法定最低标准”的概念。那么根据《上海市人民政府关于调整和完善本市廉租住房政策标准的通知》沪府发〔2013〕25号第一条“(三)申请家庭人均居住面积低于7平方米(含7平方米)”的规定来看,“法定最低标准”以人均居住面积7平方米更加符合政策本身的规定。

  当然人民法院既然没有明确的司法解释,那么实践中人民法院认定居住困难的时候也可能不一定是按照该标准处理,很多时候也要参照其他因素,比如房屋的来源,实际居住情况等因素综合判定。


 
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